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老旧小区改造不仅是民生工程,更是一项发展工程。2022年年底的中央经济工作会议提出,要把恢复和扩大消费摆在优先位置;增强消费能力,改善消费条件,创新消费场景;要通过政府投资和政策激励有效带动全社会投资;鼓励和吸引更多民间资本参与国家重大工程和补短板项目建设。实践证明,老旧小区改造应该成为当前和今后一个时期扩大内需的重要支撑。高质量推进老旧小区改造,有助于为推动经济运行整体好转贡献力量。
老旧小区改造量大面广,是城市更新的重要一环。我国提出,到“十四五”时期末,结合各地实际,力争基本完成2000年年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。2022年,我国常住人口城镇化率为65.22%,城市发展已经从“有没有”向“好不好”的城市更新阶段转变。城镇老旧小区改造正是城市更新的重要内容之一。并且,老旧小区改造正在逐步摒弃“就小区论小区”的惯性思维,拓展改造实施单元,积极推进相邻小区及周边地区联动改造,从片区层面统筹推进服务设施、公共空间共建共享。持续深入推进好城镇老旧小区改造,有利于更好发挥城市更新对经济社会发展的带动作用。
老旧小区改造能够通过政府投资和政策激励带动全社会投资。来自住房和城乡建设部的最新数据显示,2019年至2022年,全国累计新开工改造城镇老旧小区16.7万个,惠及居民2900多万户,完成投资6600多亿元。2019年至2022年,中央财政共安排补助资金3300多亿元,支持发行地方政府专项债券3400亿元。住房和城乡建设部会同人民银行、银保监会指导政策性开发性银行和商业银行,重点对社会力量参与改造项目给予融资支持。
老旧小区的带动作用日益凸显。以重庆市南岸区南坪正街新街片区为例,吸引社会资本共计8000多万元投资养老、托幼等服务设施,带动居民出资350余万元用于加装电梯、室内装修等改善型生活需求。广州市越秀区旧南海县社区老旧小区改造项目2018年投资3000万元实施改造后,2019年至2021年居民自发装修、出租房屋带动了7500万元投资和消费,又新引入了数十家培训、餐饮、民宿等企业,带动社会投资和消费1亿元。
老旧小区改造有助于扩大居民消费。老旧小区改造能够拉动居民进行户内改造装修、购置家电家具,增加社区生活服务消费等跟进消费,促进了养老、托育、餐饮、便利店等社区服务业发展,激发了老旧社区的经济活力。
居民是老旧小区改造出资主体之一。老旧小区改造正努力建立改造资金政府与居民、社会力量合理共担机制。按照谁受益、谁出资原则,老旧小区改造积极推动居民出资参与改造,避免政府“大包大揽”“无限兜底”。居民出资一方面能够缓解老旧小区改造的资金压力,另一方面也能增强居民的参与度,让改造方案更好体现居民意愿。老旧小区改造中,居民出资主要以电梯加装、门窗更换、户内管线改造为主。居民出资比例则可根据实际情况由参与出资的各方商议决定。比如在广东省2020年至2021年城镇老旧小区改造总投入的97亿元中,居民个人投入主要是加装电梯出资,共17.9亿元,占18%;重庆市则是明确了居民出资比例,加装电梯出资50%、屋面防水改造出资30%、油烟净化器安装出资不低于50%、雨棚改造全额出资。
社会力量以市场化机制参与老旧小区改造,有助于老旧小区改造的良性运转和持续推进,也拓宽了经济增长的空间。资金来源始终是老旧小区改造的关键问题之一。老旧小区改造不仅有前期投资问题,还有偿还贷款以及后续管理问题。吸引社会力量参与老旧小区改造,能够拓宽资金渠道,形成长效可持续机制,并为相关企业的发展带来更广阔机遇。
当前,专营单位、房地产企业、物业服务公司、国有平台等社会力量正参与城镇老旧小区整体改造,水电气热信等专营设施单项改造,以及养老、便利店等社会服务设施改造建设,社会力量正成为老旧小区改造的重要支撑。2022年,湖南省社会力量共出资69亿元,占当年到位资金的比例为32.3%。
城市更新特别是老旧小区改造对房地产企业而言,可以成为转型方向。对不少企业而言,能够从老旧小区改造中寻找到更多发展机遇。老旧小区改造积极探索“物业+养老”服务模式的过程中,物业服务企业可以拓展定制养老等服务,物业服务企业还可搭建平台,吸引专业企业参与加装电梯、增补养老服务设施等。
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